De verifiche, het onderzoek naar de urbanistische conformiteit van de woning, is van essentieel belang;
De verifiche kunnen door een geometra of architect worden uitgevoerd. Deze zijn deskundig op het gebied van regelgeving maar ook op bouwkundig gebied. Adriano, onze geometra doet voor jou de verifiche door geheel Italië en werkt alleen voor jou. Lokale geometri waar we het werk niet van kunnen controleren zetten wij nooit in. We zijn iets te vaak `rekkelijke` onderzoeksresultaten tegen gekomen. Op de onderstaand foto Adriano (op de de voorgrond) in actie samen met een lokale geometra van een verkoper.
Voor de verifiche zal de geometra toegang tot de archieven van de technische afdeling van de gemeente moeten vragen met een volmacht. Deze `accesso agli atti` kan soms maanden duren. Dit is één van de grote spelbrekers mbt een snelle doorloop van de aankoop. De aanwezige tekeningen en vergunningen worden opgevraagd en ingezien van het onroerend goed. Daarna zal de geometra ter plaatse de woning onderzoeken of de tekeningen zoals bekend bij de gemeente overeenkomen met de werkelijkheid. Helaas is dit vaker niet zo dan wel. Indien er afwijkingen worden geconstateerd volgt of administratieve sanering (sanatoria), sloop van illegalen delen of ontbinding van de proposta / aankoop. De verkoper zal moeten zorgen dat zaken worden opgelost (immers in de proposta heeft hij beloofd dat alles in orde is) en onze geometra Adriano zal na afronding van de sanatoria of sloopwerkzaamheden er op toezien dat de sanatoria op juiste wijze is uitgevoerd. Een sanatoria vergt al gauw 3 maanden doorlooptijd en een jaar is ook niet uitzonderlijk. In die tijd kan het eigendom nog niet overgaan.
De geconstateerde onvolkomenheden die tijdens de verifiche aan het licht zijn gekomen, komen op hoofdlijnen in 2 varianten voor:
Gelukkig komt de eerste het meeste voor. Saneerbare problemen kunnen bijvoorbeeld zijn: geen antibagno, te veel m3 binnen; onjuiste (woon)bestemming, binnendeuren of openingen die volgens de gemeente er wel of niet zijn, te lage ruimtes voor een woonbestemming, enz. Problemen van deze aard worden `a cura e spesa` (op kosten en inspanning) opgelost door de verkoper die zijn geometra daartoe aanstelt. Wanneer de sanatoria gereed is zullen wij controleren of het werk op de juiste wijze is uitgevoerd. Doordat er al snel contact ontstaat tussen de geometra van de verkoper en onze collega geometra Adriano is er voortdurend overleg om tot het juiste resultaat te komen.
De 2de soort afwijking, de abuso, is een stuk lastiger. Zo kan het voorkomen dat aan een huis meer is aangebouwd dan toegestaan (vaak een porticato = overdekte veranda, garage, zwembad, enz. ) of dat er wijzigingen aan de gevels zijn aangebracht zoals extra ramen of deuren. In het slechtste geval moet een te veel aangebouwd deel worden verwijderd of moeten gerealiseerde openingen dicht gemaakt worden of zelfs gesloten openingen weer geopend worden. Wanneer je in zo een geval met de soprintendenza te maken krijgt kan het makkelijk 8 maanden duren voor je een stap verder bent.
Nadat alle verifiche hebben plaats gevonden en alle onvolkomenheden zijn opgelost door de verkoper (de sanatoria is afgegeven door de gemeente), kan doorgegaan worden naar de preliminare, het koopcontract. Aan dit koopcontract is niets voorlopig. Het gewoon een koopcontract. Eerst moet nog een oplossing worden gevonden voor het begrijpen door de koper van de preliminare en wat de notaris allemaal vertelt en voorleest indien de kennis van het Italiaans onvoldoende is.
Naast onderzoek met betrekking tot de woning zelf kan het ook voorkomen dat er een agrarisch voorkeursrecht bestaat. Middels kadastraal onderzoek wordt vastgesteld van wie de aangrenzende percelen zijn. Indien deze percelen toebehoren aan een actieve boer, kan het zijn dat er een dergelijk recht bestaat. De buurman / boer zal schriftelijk moeten kenbaar maken dat hij van zijn voorkeursrecht afziet. Doet hij dat niet, dan vervalt zijn recht na 30 dagen nadat hij een aangetekend schrijven heeft ontvangen.
De verkoper zal documenten moeten overleggen met betrekking tot de installaties in de woning (gas, water, elektra). Aangetoond moet worden dat de installaties voldoen aan de normen van het bouwjaar van de woning. Dat is bij oude woningen niet altijd mogelijk.
Nadat alle verifiche hebben plaats gevonden en alle onvolkomenheden zijn opgelost door de verkoper (de sanatoria is afgegeven door de gemeente), kan doorgegaan worden naar de preliminare, het koopcontract. Aan dit koopcontract is niets voorlopig. Het gewoon een koopcontract. Eerst moet nog een oplossing worden gevonden voor het begrijpen door de koper van de preliminare en wat de notaris allemaal vertelt en voorleest indien de kennis van het Italiaans onvoldoende is.