Na vele bezichtigingen heb je het huis gevonden wat je wil gaan kopen. De eerste stap betreft de bieding, de proposta. Dat is een schriftelijk document. Vaak wordt door Italiaanse makelaars een complete chaos gemaakt van een proposta doordat ze een standaard format hanteren, model one-size-fits-all. Echter in de praktijk ongeschikt voor een buitenlandse koper. Van Astgoed maakt zelf de proposta voor haar klanten. Nadat de proposta is geaccepteerd volgen de procura (volmacht), verifiche (onderzoek naar urbanistische conformiteit), de preliminare (koopcontract) en de rogito (leveringsakte). Soms kan een stap worden overgeslagen. De proposta vormt de basis van alles en de inhoud zal goed overwogen moeten zijn om problemen in het vervolg van de procedure te voorkomen.
Zoeken kan je heel goed zelf doen. Op de diverse belangrijke sites worden de huizen aangeboden. Op sommige sites worden meer dan 600.000 woningen aangeboden door geheel Italië. Wij geven je advies welke sites de moeite waard zijn maar ook in welke gebieden je gaat vinden wat je zoekt. daar hoort ook bij waar je beter niet kan zoeken. Wij maken alle de bezichtigingsafspraken voor je, maken een zo logisch mogelijk programma voor je en onderhandelen het uitsluiten of beperken van de courtage verplichting. Direct bij het maken van de afspraken onderhandelen we de uitsluiting of vermindering van courtage betaling door jou aan de Italiaanse makelaar mocht het tot een aankoop komen. Je maakt zelf een selectie van te bezoeken huizen.
Bieden gaat in Italië schriftelijk middels een proposta d`acquisto.
De proposta vormt de basis van de verdere procedure. Als een proposta onzorgvuldig is opgesteld zal je daar in de rest van het proces flink last van kunnen krijgen. Een goede proposta is een uitgebreid document.
Lees meer
Nadat een proposta door de verkoper is geaccepteerd moet de caparra worden voldaan. De caparra is een wederzijds verplichtende aanbetaling die de koper doet. Deze caparra bedraagt in deze fase meestal rond € 5.000,- / € 10.000,-
Formeel moet de caparra op de bankrekening van de verkoper worden gestort. Klanten van van Astgoed betalen niet rechtstreeks aan de verkoper wij zorgen ervoor dat je de caparra op de derden rekening van de passerende notaris kan storten en dat de caparra daar in bewaring wordt genomen.
Lees meer
De verifiche, het onderzoek naar de urbanistische conformiteit van de woning, is van essentieel belang;
koop helemaal nooit een huis waar geen verifiche hebben plaats gevonden en argwaan de makelaar die zegt dat het in dit geval niet nodig is.
De verifiche kunnen door een geometra of architect worden uitgevoerd.
Woningen met veel grond kunnen te maken hebben met een agrarisch voorkeursrecht voor de buren. In de praktijk komt het niet zo vaak voor. Doordat onze klanten er van alles overlezen wordt dit meestal vrij groot gemaakt. Dat is nergens voor nodig.
Wanneer er sprake is van een agrarisch perceel wat aangekocht moet worden gaan we uitzoeken wie de aangrenzende eigenaren zijn. Vervolgens wordt uitgezocht of dit actieve boeren zijn of niet. Alleen actieve boeren kunnen aanspraak maken op het voorkeursrecht. Indien er aangrenzende agrariërs zijn, zullen zij een notifica ontvangen van de verkoper in de vorm van een aangetekende brief of een PEC (posta elettronica certificata) . Hier moeten ze binnen 30 dagen antwoord op geven of ze van het recht gebruik willen maken of niet. Na 30 dagen vervalt het recht. Mocht op voorhand duidelijk zijn dat een buur belangstelling heeft, zijn er nog wel wat mogelijkheden om het voorkeursrecht te omzeilen maar dan met je heel goed weten wat je aan het doen bent.
Bij een appartement heb je meestal te maken met een VVE oftewel een condominio. Italianen zijn van nature geen liefhebbers van een condominio. Het bestuur wordt gebruikelijk gevoerd door een professional van buitenaf tegen betaling. Reserveren voor groot onderhoud is geen wettelijke verplichting en bepaald niet vanzelfsprekend. Wanneer er een gezamenlijk zwembad is kunnen de maandelijkse kosten aardig oplopen. Vooraf inzicht in de VVE kosten is aan te bevelen. Of die echter altijd makkelijk bovenwater te halen zijn is maar de vraag.
Om de preliminare (en later ook de rogito) te mogen tekenen moet je de notaris kunnen volgen en begrijpen wat hij voorleest. De preliminare (en rogito) wordt altijd in zijn geheel op zeer hoog tempo voorgelezen door de notaris. De meeste Nederlanders zullen dat niet kunnen bijbenen en dat moet dan opgelost worden. Voor iedere oplossing blijft echter gelden dat de versie in de Italiaanse taal leidend is. Er zijn een paar oplossingen:
Voordat de preliminare getekend kan gaan worden moet je als koper over een Codice Fiscale beschikken. Je kan dat zelf regelen bij het consulaat. Echter wij regelen dat liever zelf voor je rechtstreeks bij de belastingdienst in Italië. Wanneer je het zelf regelt via het Italiaanse consulaat ontbreekt nog wel eens het documentje met je codice fiscale. Om het documentje alsnog te verkrijgen moet je vaak wat geduld hebben. Niet zelf doen dus.
Het koopcontract heet een contratto preliminare of compromesso. Vaak aangeduid als `voorlopig koopcontract`. Er is niks voorlopigs aan. Het betreft het `voor-contract` op de rogito maar je hebt gewoon een huis gekocht middels een direct geldig koopcontract. Bedenktijd bestaat niet in Italië. Mocht je er nog van af willen terwijl de verkoper wél kan nakomen wat is overeengekomen, verspeel je de caparra. De aanbetaling die bij de preliminare (en bij de proposta) wordt gedaan is ook een caparra. Deze caparra (wederzijds verplichtende aanbetaling) bij de prelimnare zal meestal ca 30% van de koopprijs bedragen. De caparra bij de proposta en de caparra bij de preliminare bedragen samen vaak 25% - 35% van de koopsom.
De betaling van de caparra bij de proposta, de preliminare en tenslotte het saldo van de koopsom bij de rogito kan vanaf jouw Nederlandse rekening rechtstreeks op de derden rekening van de notaris gedaan worden. Gedoe met cheques zoals vroeger hoeft al jaren niet meer. Meestal is de overboeking binnen 1 dag zichtbaar voor de notaris. Het openen van een Italiaanse bankrekening heeft tegenwoordig niet meer veel zin voor kopers van een 2de huis en is bovendien redelijk kostbaar. In sommige gevallen kan het nog noodzakelijk zijn voor de nutsvoorzieningen. Met name bij waterleiding bedrijven of internet providers komt het voor dat een Italiaanse rekening handig of noodzakelijk is.
Als slotstuk van de aankoopprocedure wordt bij de notaris de rogito (leverings akte) getekend en worden de sleutels aan jou overgedragen. De rogito wordt door de notaris opgesteld. Voordat de rogito wordt gepasseerd zal de notaris controleren of het huis vrij is van hypotheek en eventuele belastende inschrijvingen. Bij de rogito wordt het saldo van de koopsom voldaan op de derdenrekening van de notaris. Nadat de rogito is getekend door de partijen zal de rogito binnen enkele dagen worden geregistreerd in ingeschreven in de openbare registers. Formeel ben je dan pas eigenaar. Nadat de rogito is ingeschreven zal de verkoper zijn geld van de notaris ontvangen.
Welke fouten komen we zoal tegen: