Wanneer je een woning op serieuze wijze wil aankopen, dan is het niet mogelijk om dat te doen zonder een verificatie van de urbanistische conformiteit van de woning.
Deze verificaties worden gedaan door een geometra of architect. Wat houdt deze `verifica` in? Een woning is bekend bij de gemeente en heeft een eigen dossier in het archief van de gemeentelijke technische dienst. In dit dossier bevinden zich (als het goed is) tekeningen, bouwvergunning, sanatoria`s, kadastrale plattegronden, enz. Het is de bedoeling dat wat er op tekening staat in het archief van de gemeente, overeenkomt met de werkelijkheid. Dit geldt voor zowel de buitenzijde als de binnenkant. Met de verifica wordt eerst het gemeentelijk dossier gelicht. Vervolgens wordt op locatie van de woning nagemeten of de werkelijkheid overeenkomt met wat de gemeente denkt dat er staat. Helaas is dat in 75% van de gevallen niet zo. Dat betekent dat er een procedure moet worden opgestart om er voor te zorgen dat de administratieve werkelijkheid van de gemeente gaat overeenstemmen met de realiteit. Meestal kan dit administratief. Dat heet een sanatoria. En soms moet het bouwkundig. Dat heet sloop. Hoewel dat laatste niet vaak nodig is, komt het zeker voor. En dan mag je hopen dat je een goed opgestelde proposta en een goede makelaar / geometra of architect hebt.

Een sanatoria moet door de verkoper worden uitgevoerd als dit zo overeen is gekomen in de proposta. Een goede proposta is dus essentieel. De kosten van een sanatoria kunnen flink oplopen. Een eenvoudige sanatoria zal tussen € 2.000,- en € 3.000,- kosten. Het kan echter verder flink oplopen wanneer er bijvoorbeeld nog achterstallige bouwvergunning leges verhoogd met boete moeten worden voldaan. Een bedrag van € 15.000,- is dan niet ongebruikelijk.

Als de verificaties niet zijn gedaan bij aankoop loop je een redelijke kans een huis te hebben met difforme of abusi. Daar ga je zeker tegenaan lopen op het moment dat je het huis weer verkoopt. Als jouw toekomstige koper verificaties laat uitvoeren en er zijn afwijkingen, dan kan jij als verkoper de kosten hiervan dragen en dan mag je hopen dat er geen sprake van abusi is die tot sloop leiden van delen van het gebouw.

Wat komen we zoal tegen:

• Te veel m3 aan de binnenzijde;
• Langs de Ligurische kust veel verkeerde bestemming (C). Je komt daar prachtige huizen tegen met zicht op zee maar me bestemming magazzino. Dat betekent dat je daar je verhuisdozen wel in mag opslaan maar niet in mag wonen. Vaak staat in de advertentie al geen energielabel aangeduid. Dat is een eerste waarschuwing;
• Bij boerderijen, type stal beneden en wonen boven is beneden ingericht met kamers. Dit kan heel goed abuso zijn ivm te weinig hoogte. Het kan er prachtig uit zien maar mag niet als woongedeelte gebruikt worden. Dat kan zekere als er B&B plannen zijn een flinke streep door de rekening zijn;
• Geen antibagno. Een toilet mag niet direct in een leefruimte uitkomen. Als dat wel het geval is zal een voorportaal geïnstalleerd moeten worden.

Helaas leveren de verificaties heel vaak afwijkingen op die moeten worden opgelost. Vooral huizen die van buitenlanders (mn Britten) worden aangekocht leveren problemen op. Dat zal dan een grote tegenvaller zijn. Enerzijds zal de verkoper geconfronteerd worden met kosten maar daarnaast ook met een lange doorlooptijd. De verkoper zal dan een sanatoria moeten laten opstarten door een geometra. De doorlooptijd van een sanatoria zal minimaal 4 maanden zijn. Op het moment dat de gemeente niet alleen mag beslissen maar dat ook de Soprintendenza zijn oordeel moet geven kan je al snel op 7 maanden rekenen. Hier zit noch de verkoper noch de koper op te wachten. Het is echter de realiteit in onze praktijk dat er in 75% van de verkopen iets aan de hand is.

Door dit hoge percentage fouten is het ook onverantwoordelijk een woning te kopen zonder verifica door een geometra of architect. Zelfs bij nieuwbouw is dit een noodzaak hoewel het percentage fouten veel lager is. Een verkopend makelaar die de verifica niet nodig vindt moet je met de nodige argwaan benaderen.