31 oktober 2024
Een mooi huis omringd door een flinke olijfboomgaard, een wijngaard of gewoon door weiland / bos is de droom van veel kopers die in Italië op zoek zijn naar een woning.
Doordat de kosten per m2 van weiland en bosgrond in veel regio’s beperkt zijn worden er regelmatig woningen aangeboden met veel grond tegen interessante prijzen. Vooral in de rurale gebieden komt dit veel voor. Voordat u echter al te enthousiast wordt moet u zich realiseren dat de overdrachtsbelasting op grond aardig kan oplopen. Onze klant had een mooi pand gezien bij het Trasimeno meer. Er zat flink grond bij. Ongeveer 16 hectare maw 160.000 m2, zeg maar 16 voetbalvelden. De overdrachtsbelasting op de woning zelf viel reuze mee. De belasting op de grond viel reuze tegen. De grond -anders dan bij een woning- moet gewaardeerd worden tegen de werkelijke waarde. Die waarde kan flink uiteen lopen. Geaccidenteerde weide / bos grond kan je wel wegkomen met € 0,80 / m2. In dit geval betrof het een redelijk bijgehouden olijfboomgaard. Je hebt het dan al snel over € 10,00 / m2. In dit geval betrof het dus 16 ha x € 10,- = € 160.000,- aan waarde die belast zou gaan worden. En dat tegen 15% belasting op agrarische grond. We hadden het dus over € 24.000,- aan overdrachtsbelasting voor alleen de grond.
De waarde van de grond moet vastgesteld worden door bijvoorbeeld een geometra. Mijn collega Adriano is geometra en mag dus een waarde vaststellen. Hij is echter gebonden aan ondergrenzen, vastgesteld door de provincie cq regio, mbt de waarde van agrarische gronden. Er zit dan dus ook een ondergrens aan de waarde die hij aan de grond kan toekennen.
Uiteraard kan het nog erger. In het Barolo gebied in Piemonte liggen de prijzen per m2 voor een doc wijngaard nog weer een stuk hoger dan € 10,- / m2. Recent is er een wijngaard verkocht voor € 120 /m2. Dat is dus € 1.200.000,- per ha. Dat levert de Italiaanse fiscus een bedrag op van € 180.000,- er van uitgaande dat de koper geen agrariër is. Het kost wat maar je hebt ook wat. Uitgaande van 5000 prima flessen Barolo per ha met een consumenten prijs van € 60,- per stuk, kan je uitgaan van € 300.000,- per ha aan winkel omzet jaarlijks.