Koopproces

Het koopproces bij het kopen van een huis in Italië kent een aantal stappen:

-1 Financiering en lokatie

-2 Zoeken van een huis

-3 Bezichtigen                                                                                           

-4 Besluiten

-5 Bieden (Proposta)

-6 Onderzoeken (Verifiche)

-7 Koopcontract (Compromesso)

-8 Notaris (Rogito)

-9 Laatste eindjes

 

1) Financiering en lokatie.

Voordat u op zoek gaat is het van belang dat u weet wat u kunt of wilt uitgeven. Het krijgen van een hypotheek op een huis in Italië is niet heel makkelijk en beperkt zich meestal tot ca 60% van de koopprijs. De verwervingskosten, de resterende 40% van de koopprijs en eventuele verbouwing dient u zelf te kunnen inbrengen. Bij een appartement heeft u meestal te maken met maandelijkse VVE kosten. Een hypotheek krijgen in Nederland op een Italiaanse woning is zeer moeilijk, met inbreng van eigen geld is het vaak makkelijker om in Italië een hypotheek af te sluiten. Benutten van de overwaarde op het huis in Nederland wordt vaak toegepast. Op zoek gaan zonder dat de financiën geregeld zijn leidt vrijwel altijd tot een teleurstelling. Moet u eerst nog uw Nederlandse huis verkopen; regel dat eerst en ga dan op pad. Er worden meer dan 800.000 huizen in Italië jaarlijks verkocht dus ook voor u zal er `iets bij zitten`.

Prijzen per regio lopen sterk uiteen. Ook binnen een paar kilometer kunnen prijzen sterk verschillen; een huis met zicht op zee of een meer is heel veel duurder dan een identiek huis wat dit zicht niet heeft. Vaak zijn appartementen op de verdieping in Italië duurder dan op de begane grond omdat Italianen graag een wijds uitzicht hebben; liever dan een tuin die je moet onderhouden.  

Sardinië Stintino van Astgoed huis in Italië

Sardinië Stintino

2) Zoeken van uw 2de huis in Italië

Een huis zoeken op internet kunt u prima zelf. Op sites zoals casa.it, immobiliare.it, cercacasa.it, enz. staan een groot aantal te koop staande huizen. Zoeken op deze sites geeft u een goed beeld wat u voor uw euro kunt kopen en of uw wensen stroken met uw gestelde budget. Het foto werk is echter vaak teleurstellend. Vaak treft u vooral veel interieur foto`s aan en weinig tot geen foto`s van de buiten zijde of die een impressie geven van de ligging. Deze informatie onduidelijkheid wordt bewust gecreëerd en heeft te maken met het Italiaanse makelaar systeem.

Ook kunt u zich ter plaatse melden bij een makelaar kantoor. Houdt u er rekening mee dat als u daar naar binnen gaat, dit betekent dat u bij aankoop sowieso aan de Italiaanse verkopend makelaar courtage verschuldigd bent. Wanneer u van Astgoed in heeft geschakeld maken wij eerst voor u afspraken waardoor u aan de verkopend Italiaanse makelaar geen courtage hoeft te betalen. U bespaart hiermee al snel €  10.000,-

Uiteraard heeft van Astgoed ook huizen in haar portefeuile. Wij kunnen alle benodigde informatie met betrekking tot deze huizen verschaffen.

Venetië

3) Bezichtigen met de (Italiaanse) makelaar

Doordat een huis in Italië vaak bij meer dan 1 makelaar te koop staat heeft de makelaar geen sleutel. Dat betekent dat bezichtigingen altijd tijd kosten om af te stemmen met de eigenaar. Het aantal huizen dat op 1 dag te bezichtigen valt is dan ook beperkt mede ingegeven door reistijd. Bezichtigen met een makalaar is niet vrijblijvend: wanneer u zou overgaan tot aanschaf van de bezochte woning bent u automatisch courtage verschuldigd aan de Italiaanse makelaar. Meestal betekent dit 3% van de aankoopprijs.

Het bezichtigen van een 2de huis doet u bij voorkeur niet tijdens een vakantie. Kinderen zitten hier meestal niet op te wachten en in augustus en rond kerst / oud-en-nieuw zijn vrijwel alle makelaar kantoren in Italië gesloten. OP en neer met een low-cost airliner is een betere optie. Het beste kunt u op huizen jacht als het seizoen minder uitnodigend is; tijdens de zomer is `alles leuk`. 

Voor haar klanten regelt van Astgoed de bezichtigingen. Wij maken samen met u eerst een selectie van de te bezoeken huizen. Vervolgens maken we een schema op welke dagen u met welke makelaar op pad gaat om een aantal woningen uit zijn / haar aanbod te gaan zien. U gaat dan zelf met de lokale makelaar op pad en hoeft verder niets te doen dan kijken of het bevalt wat u ziet. Na afloop treden wij weer in contact met de betreffende Italiaanse makelaardij.

Riva Gardameer van Astgoed huis in Italië kopen

Riva del Garda

4) Besluiten

Of de lokatie, het huis, de omgeving, enz u bevallen kunt u alleen zelf besluiten. Of de prijs juist is, het huis technisch in orde is, er sprake is van difforme of abussivi, het eigendom helder is, enz kan van Astgoed u in adviseren cq voor u vaststellen. Wanneer een huis voldoet aan uw wensen en er verder geen obstakels lijken te zijn in eerste instantie kan besloten worden tot aanschaf. Een langdurig proces komt dan op gang waar geduld bij nodig is. De eerste stap die gezet gaat worden is het maken van een proposta d `acquisto. 

Riva Gardameer bankje

Riva del Garda

5) Bieden (proposta d `acquisto)

Bieden gaat in Italië schriftelijk middels een proposta. Een proposta is een uitgebreid document. Een goede proposta bevat ten minste: de gegevens van verkoper en koper (inclusief codice fiscale), de kadastrale gegevens van de percelen waar u een bod op uit wenst te brengen, omschrijving van de onroerende zaken, de prijs en de momenten van betaling, de  aanbetalingen, de uiterste data van het koopcontract en gang naar de notaris, uitsluitingen van rechten die de verkoper en derden mochten hebben voorzover van toepassing, dat het huis voldoet aan de normative vigente en eventuele condities van de koper. Inhoudelijk komt een proposta qua tekst daarmee al in de buurt van het koopcontract. De proposta wordt getekend door de koper en vervolgens door de verkoper getekend.

Bij nieuwbouw appartementen en huizen en projecten in Italië is de proposta vaak wat ingewikkelder.

Bij het overhandigen van een proposta wordt tevens een aanbetaling (middels een Italiaanse assegno circolare) gedaan aan de verkoper. Wanneer u door van Astgoed wordt vertegenwoordigd ontvangt de verkoper deze assegno niet waardoor er voor de koper geen risico is op niet terug krijgen van de aanbetaling mocht verkoper oneigenlijk afzien van verkoop. 

Nadat de proposta is geaccepteerd is er een periode tussen de proposta en compromesso. Tijdens deze periode vinden de verifiche plaats.

Puglia Martina Franca van Astgoed huis kopen in Italië

Puglia Martina Franca

6) Onderzoeken (Verifiche)

De verifiche, het onderzoek naar de conformiteit van de woning, is van essentieel belang; koop helemaal nooit een huis waar geen verifiche hebben plaats gevonden. De verifiche kunnen het best door een geometra worden uitgevoerd. Deze is deskundig op het gebied van regelgeving maar ook op bouwkundig gebied. De geometra van van Astgoed doet voor de relaties van van Astgoed de verifiche door geheel Italië en staat aan de zijde van de koper. Lokale geometri kunnen onderzoeken nog wel eens rekkelijk uitvoeren. 

Daartoe zal de geometra zich melden bij de technische afdeling van de gemeente, tekeningen aldaar opvragen van het onroerende goed en ter plaatse gaan onderzoeken of de tekeningen zoals bekend bij de gemeente overeenkomen met de werkelijkheid. Helaas is dit vaker niet zo dan wel. Indien er afwijkingen worden geconstateerd volgt of administratieve sanering, sloop van illegalen delen of ontbinding van de proposta omdat niet aan de normative vigente is voldaan. Verkoper zal moeten zorgen dat zaken worden verholpen en de geometra van van astgoed zal er op toezien dat het op juiste wijze wordt uitgevoerd.

Naast onderzoek met betrekking tot de woning zelf kan het ook voorkomen dat er een agrarisch voorkeursrecht bestaat. Middels kadastraal onderzoek wordt vastgesteld van wie de aangrenzende percelen zijn. Indien deze percelen toebehoren aan een actieve boer kan het zijn dat er een dergelijk recht bestaat. De buurman / boer zal schriflijk moeten kenbaar maken dat hij van zijn voorkeursrecht afziet.

Sinds enige tijd moet een verkoper documenten kunnen overleggen met betrekking tot de installaties in de woning (gas, water, elektra). Aangetoond moet worden dat de installaties voldoen aan de normen. Doordat deze regelgeving relatief nieuw is zijn veel verkopers hier niet van op de hoogte. Onze geometra ziet er op toe dat de documenten op een juiste wijze worden aangeleverd.

Nadat alle verifiche hebben plaats gevonden en alle onvolkomenheden zijn opgelost kan doorgegaan worden naar de compromesso. 

Le Marche

7)  Koopcontract (Compromesso)

Het koopcontract heet compromesso. Vaak aangeduid als `voorlopig koopcontract` echter er is maar weinig voorlopigs aan; u heeft een huis gekocht. Voor haar klanten laat van Astgoed de compromesso altijd registreren door de notaris; dit is niet verplicht maar wel verstandig. Hiermee wordt voorkomen dat tussentijds het onroerende goed of nogmaals verkocht wordt of belast wordt met bijvoorbeeld een nieuwe hypotheek. 

Bij het tekenen van de compromesso wordt weer een aanbetaling gedaan. Deze is nu echter van substantiële omvang; vaak ca 30% van de koopsom. Daar waar de aanbetaling bij de proposta nog wel eens gedaan kan worden met een Nederlandse check zal de aanbetaling bij de compromesso vrijwel altijd via een Italiaanse check gaan. De tijd tussen de proposta en de compromesso kunt u dus gebruiken om een bankrekening in Italië te openen. Zonder Italiaanse bankrekening kunt overigens ook later niet.  

Puglia Martina Franca Italië huis kopen van Astgoed

Puglia Locorotondo

8) Notaris (rogito)

Uiteindelijk gaat er bij de notaris de rogito getekend worden en worden de sleutels aan u overgedragen. Het zelf tekenen van dit Italiaanse contract kunt u alleen doen indien u zeer goed Italiaans spreekt. Als dat niet zo is moet er of een beëdigd tolk aanwezig zijn of u dient iemand die wel Italiaans spreekt een volmacht te geven. Voor de klanten van van Astgoed wordt meestal met een volmacht getekend omdat dit goedkoper is dan met een tolk. Een volmacht wordt door de Italiaanse notaris opgesteld, vertaald, getekend bij een notaris in Nederland en de gelegaliseerd door een Nederlandse rechtbank.

Bij de rogito wordt ook het resterende bedrag van de koopprijs voldaan aan de verkoper per assegno circolare. Deze assegno wordt meestal een paar uur voor tekenen bij de bank van de koper aangemaakt. 

Soave Veneto Italië huis kopen van Astgoed

Veneto Soave

9) Laatste eindjes 

Nadat bij de notaris alles geregeld is zal de notaris de rogito gaan registreren waardoor het duidelijk is dat het onroerende goed uw eigendom is. Verder verzorgt de notaris het eigendomsbewijs.

Ook zulllen de nuts bedrijven en de gemeente ingelicht moeten worden. U zult de meterstanden gaan noteren en contact opnemen met bijvoorbeeld ENEL, het plaatselijke waterbedrijf, en de gasleverancier. De gemeente dient ook ingelicht te worden dat er sprake is van een nieuwe eigenaar omdat deze de IMU (TASI en TARU) moet gaan betalen.

Verder zult u een opstal en eventueel inboedel verzekering in Italië moeten afsluiten.  

Le Marche

 

 

 

Meest gestelde vragen over het koopproces

Waar moet ik allemaal op letten? Hoe gaat het met aanbetalingen? Wat zijn de bijkomende kosten bij het kopen van een huis in Italië? Hoe zit het met het landbouw voorkeursrecht? Zijn de huizenprijzen gedaald en gaan ze nog verder dalen?, enz. Dit zijn de meeste gestelde vragen die wij krijgen bij het kopen van een 2de huis in Italië. Als u hieronder doorklikt komt u nog meer vragen tegen maar ook de antwoorden.

Lees verder bij  veelgestelde vragen.